Forum Juridik - Ekonomi & juridik
Varje medlem är ansvarig för sina inlägg.
  • Gården vi vill köpa har hyresgäst - Hur gör man?

    Ons 23 mar 2011 15:44 Läst 6837 gånger Totalt 20 svar
    Ons 23 mar 2011 15:44

    Nu har vi hittat vad vi hoppas är vår drömgård. Och har pratat med ägaren till denna och han vill gärna sälja den till oss (ytlig bekant). Men det finns ett stort problem.

    Gården har en hyresgäst och har haft det i minst 5 år. Ägaren har tröttnat på att gården förfaller och på ansvaret och vill alltså sälja till oss. Problemet är nu hur han ska göra med hyresgästen. Jag antar att ägaren vill vara lite schyst och inte bara kasta ut honom! Och tyvärr vet jag inte hur ev hyreskontrakt ser ut! Jag är däremot 100% säker att hyresvärden ej har någon förköpsrätt vid försäljning!

    Så hur brukar det gå till när en hyresvärd vill sälja sin fastighet och alltså "vräka" hyresgästen? Bryts ev kontrakt då?  Ägaren skulle prata med sin vän som har ägt flera hyresfastigheter. Men givetvis bli man ju lite nyfiken på hur det här går till och på hur lång tid det brukar ta!

    TRÅDSTARTARENS TILLÄGGSKOMMENTAR 2011-04-12 13:19

    har nu pratat lite mer med ägaren till gården. Och enligt honom är det ett vanligt hyreskontrakt med 3 månaders uppsägning. Men han nämnde även besittningsrätten, och han har lämnat frågan till sin revisor som ska kolla upp detta mer.

    så hur fungerar det om man har ett kontrakt med uppsägningstid? Borde det inte "bara" vara att säga upp hyresgästen? Givetvis med en bra anledning. Han frågade hyresgästen om denne var intresserad av fastigheten och det var han ej, eller det är han nog men han är luspank med skulder.

    Tips någon?? Vi pratade med banken idag ang lånelöfte och de nämnde om att ägaren ev kunde skriva nytt kontrakt med hyresgästen där ev besittningsrätt inte finns. Eller något sådant. Jag hängde inte ritkigt med;)

    Hos Prisjakt jämför du pris på barnprodukter!
  • Ons 23 mar 2011 16:04 #1

    tror inte man kan vräka någon hur som helst, be att få kolla på kontraktet, det där skulle jag kolla upp noga om jag vore du

    lyvka till! 

  • Raskas­k
    Visa endast
    Ons 23 mar 2011 16:10 #2

    Nja, i princip har man som hyresgäst besittningsrätt. Man får alltså bo kvar oavsett om huset får nya ägare. Men man måste ju följa de kontrakt man har. Finns det klausuler om att hyresgästen ska ta hand om underhåll e dyl och inte gör det kan det vara en orsak till uppsägning. Då ska bristerna vara väldigt stora iofs, det är ovanligt att folk blir av med sina hyreskontrakt av andra skäl än att man inte betalt hyran i tid.  Jag skulle ju vara väldigt skeptisk till att köpa en gård där någon bodde sedan fem år tillbaka.

  • Ons 23 mar 2011 16:24 #3
    snorkan skrev 2011-03-23 16:04:55 följande:
    tror inte man kan vräka någon hur som helst, be att få kolla på kontraktet, det där skulle jag kolla upp noga om jag vore du

    lyvka till! 
    Givetvis kommer vi inte köpa g¨rden om det inte är så att hyresväder blir uppsagd/flyttar! Detta överlåter vi givetvis till ägaren av huset! Vi kommer inte lägga oss i något innan han har kollat upp detta.
  • Ons 23 mar 2011 16:29 #4
    Raskask skrev 2011-03-23 16:10:09 följande:
    Nja, i princip har man som hyresgäst besittningsrätt. Man får alltså bo kvar oavsett om huset får nya ägare. Men man måste ju följa de kontrakt man har. Finns det klausuler om att hyresgästen ska ta hand om underhåll e dyl och inte gör det kan det vara en orsak till uppsägning. Då ska bristerna vara väldigt stora iofs, det är ovanligt att folk blir av med sina hyreskontrakt av andra skäl än att man inte betalt hyran i tid.  Jag skulle ju vara väldigt skeptisk till att köpa en gård där någon bodde sedan fem år tillbaka.
    Fast som jag kan läsa ut så brukar det vara så att kontakt förlängs 1 år i taget och att ev ägare kan säga upp hyresgästen med uppsägningstid vid detta byte. Om det nu är ett sådant kontrakt.

    Jag vet som sagt inte hur kontraktet ser ut men jag har hört via rykten (som ägaren bekräftade var sanna) att hyresgästen ofta ligger back med hyror. Men att han betalar dem till slut. Och att underhållet av hus/gård/ladugård är bristfälligt. Uppfattade det som att hyresvärden själv ska stå för att hålla gården i bra skick. Men kan ju ha fel.

    Och som jag skrev innan kommer vi inte köpa gården med hyresgäst. Utan detta ska vara 100% uppklarat innnan! Varför inte köpa en gård där någon bott sedan 5 år??
  • Raskas­k
    Visa endast
    Ons 23 mar 2011 16:50 #5
    DizNick skrev 2011-03-23 16:29:44 följande:
    Utan detta ska vara 100% uppklarat innnan! Varför inte köpa en gård där någon bott sedan 5 år??
    Jag uppfattade som att ni skulle köpa gården med befintlig hyresgäst, och alltså sedan själva försöka bli av med hyresgästen. Är gården inte uthyrd vid försäljningen så är det ju en annan sak .
  • Ons 23 mar 2011 17:10 #6
    Raskask skrev 2011-03-23 16:50:50 följande:
    Jag uppfattade som att ni skulle köpa gården med befintlig hyresgäst, och alltså sedan själva försöka bli av med hyresgästen. Är gården inte uthyrd vid försäljningen så är det ju en annan sak .
    Nej givetvis så ska hyresgästen vara "borta" innan ev köp går igenom. Annars är vi inte intresserade då vi själva vill bo där;) Är en hästgård så vi vill ju ha våra egna hästar där.
  • Ons 23 mar 2011 17:21 #7
    DizNick skrev 2011-03-23 17:10:39 följande:
    Nej givetvis så ska hyresgästen vara "borta" innan ev köp går igenom. Annars är vi inte intresserade då vi själva vill bo där;) Är en hästgård så vi vill ju ha våra egna hästar där.
    Då kan det nog bli värre....fråga om han vill hyra en box till bra pris och bo i :)
  • Ons 23 mar 2011 17:53 #8
    snorkan skrev 2011-03-23 17:21:30 följande:
    Då kan det nog bli värre....fråga om han vill hyra en box till bra pris och bo i :)
    Haha;) Skulle kanske vara nått;) Kan iaf tänka mig att hysa några av hans hästar. Men stallet är i behov av mega renovering, likaså hus. Så vi räknar med 6 mån renovering innan vi flyttar in.
  • Tor 24 mar 2011 15:55 #9

    Är gården ett enfamiljs eller tvåfamiljshus - alltså typ en villa och inte hyreshus och inte är del av en affärsmässig uthyrning så har hyresgästen inte normalt besittningsskydd och kan bli uppsagd pga försäljning eller att en ägare vill bo i huset. Exakt hur man går till väga vet jag dock inte.

  • Fre 25 mar 2011 09:20 #10
    MsM84 skrev 2011-03-24 15:55:13 följande:
    Är gården ett enfamiljs eller tvåfamiljshus - alltså typ en villa och inte hyreshus och inte är del av en affärsmässig uthyrning så har hyresgästen inte normalt besittningsskydd och kan bli uppsagd pga försäljning eller att en ägare vill bo i huset. Exakt hur man går till väga vet jag dock inte.
    Det är en gård med 1 hus, stall, mark och någon mer byggnad (typ garage). Ägaren bor 2 mil ifrån på sin egna gård.

    1-familjshus alltså, villa. 
  • Tis 12 apr 2011 13:19 #11

    Uppdaterat TS!!!

  • Raskas­k
    Visa endast
    Tis 12 apr 2011 14:12 #12

    Har han besittningsrätt så måste anledningen till uppsägningen vara god som du misstänker. Att inte betala hyran i tid är en sån anledning. Vanvård av det man hyr är också en anledning. Men om gården är vanvårdad pga hyresgästen beror det ju lite på vad som står i kontraktet. Står det i kontraktet vad det är tänkt att hyresgästen ska sköta på gården? Är det bara en muntlig överenskommelse så blir det riktigt knepigt, för i allmänhet är det ju hyresvärden som står för underhållet, så det gäller att man kan bevisa att det är hyresgästen i detta fall. Störande beteende kan man bli uppsagd för, men då det är en gård så kanske det inte finns så många störda grannar. Hyresgästen ska också varnas, och det kan ta väldigt lång tid alltsammans. Köp inte gården förräns ni vet alldeles säkert att det är nuvarande ägaren som ska ta hand om hela uppsägnings/avflyttningsbiten. Ni kan hamna i långvariga bekymmer annars.

  • Liten men naggan­de
    Visa endast
    Tis 12 apr 2011 20:18 #13

    Följ upp spåret som MSM4 är inne på -det är det rätta.

    Villkora köpet av att hyresgästen sägs upp och faktiskt flyttar. Har denne besittningsskydd är det svårt för tidigare ägaren att säga upp denne däremot kan ni om ni köper för att själva bo säga upp hyresgästen. Prata med föreningen fastighetsägarana det vet säkert mer

    (eller med er mäklare) 

  • Liten men naggan­de
    Visa endast
    Tis 12 apr 2011 20:37 #14

    känner mig extra snäll och pekar även ut rätt § till er: kolla Jordabalken12 kap  46§ punkt 6

    http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/19700994.htm

    reglerna är ändå lite svårlästa så ta kontakt med en praktiker/jurist. Om hyresgästen sätter sig på tvären spelar det dock ingen roll hur rätt ni har utan förbered er på att det kan ta tid att få ut denne (även om mkt talar för att denne förr eller senare kommer tvingas flytta iallafall... 

  • Sön 18 sep 2011 12:38 #15

    Hej! 
    Hoppas någon läser detta nu...

    Vi har ett liknande problem. Skillnaden är att det är en "hyresgäst" i en verkstadslokal som finns på tomten och det finns inget hyreskontrakt. Det är också så att det finns föreläggande från kommunen om att all bråte som finns överallt på gården ska bort. Han som "hyr" ägde tidigare fastigheten men den såldes på exekutiv auktion (eller vad det heter) till han som äger det nu. Men han fick ha lokalen kvar men har inte betalt någon hyra eller så på många år. Han använder inte ens lokalen längre utan den är bara fullproppad med hans saker.
    Nuvarande ägaren säger att han skickat in papper om vräkning till kronofogden..

    Har någon nåt tips på hur man gör? Kan han som äger den nu bara "kasta ut" hyresgästen? Vem kan man prata med? Tacksam för alla tips!!


    ♥(¯`°?.¸ ♥ Viggo 100822 ♥¸.?°´¯)♥
  • Lör 19 nov 2011 21:54 #16
    DizNick skrev 2011-03-23 15:44:48 följande:
    Nu har vi hittat vad vi hoppas är vår drömgård. Och har pratat med ägaren till denna och han vill gärna sälja den till oss (ytlig bekant). Men det finns ett stort problem.

    Gården har en hyresgäst och har haft det i minst 5 år. Ägaren har tröttnat på att gården förfaller och på ansvaret och vill alltså sälja till oss. Problemet är nu hur han ska göra med hyresgästen. Jag antar att ägaren vill vara lite schyst och inte bara kasta ut honom! Och tyvärr vet jag inte hur ev hyreskontrakt ser ut! Jag är däremot 100% säker att hyresvärden ej har någon förköpsrätt vid försäljning!

    Så hur brukar det gå till när en hyresvärd vill sälja sin fastighet och alltså "vräka" hyresgästen? Bryts ev kontrakt då?  Ägaren skulle prata med sin vän som har ägt flera hyresfastigheter. Men givetvis bli man ju lite nyfiken på hur det här går till och på hur lång tid det brukar ta!

    TRÅDSTARTARENS TILLÄGGSKOMMENTAR 2011-04-12 13:19

    har nu pratat lite mer med ägaren till gården. Och enligt honom är det ett vanligt hyreskontrakt med 3 månaders uppsägning. Men han nämnde även besittningsrätten, och han har lämnat frågan till sin revisor som ska kolla upp detta mer.

    så hur fungerar det om man har ett kontrakt med uppsägningstid? Borde det inte "bara" vara att säga upp hyresgästen? Givetvis med en bra anledning. Han frågade hyresgästen om denne var intresserad av fastigheten och det var han ej, eller det är han nog men han är luspank med skulder.

    Tips någon?? Vi pratade med banken idag ang lånelöfte och de nämnde om att ägaren ev kunde skriva nytt kontrakt med hyresgästen där ev besittningsrätt inte finns. Eller något sådant. Jag hängde inte ritkigt med;)
    Hur har det gått? Blev det något köp?
  • Lör 26 nov 2011 23:12 #17
    Hermioney skrev 2011-11-19 21:54:23 följande:
    Hur har det gått? Blev det något köp?
    Hyresgästen bor fortfarande kvar och alltså står vi på exakt samma plats och trampar:( Ägaren till gården säger att han kontaktat sin revisor men att denne har haft mycket att göra... 

    så vi suktar men inget händer tyvärr! 
  • Biteli­s
    Visa endast
    Fre 2 mar 2012 23:07 #18

    Till att börja med skriver ni genomgående gård. Pratar vi en vanlig hästplågargård med ett ombyggt garage som byggts om till stall och hästhage i trädgården? Eller pratar vi en riktig gård med jordbruk?

    I så fall är vi inte i 12 kap JB (hyra) utan i arrendelagstiftningen.

    Det finns möjlighet att säga upp i båda fallen men det finns olika kriterier.

    Jag ser att det är ett tag sedan sista inlägg så uppdatera om ni vill ha fortsatt diskussion.

    Att prata med en revisor i frågan känns för övrigt inte särskilt konstruktivt.

    Är ägaren jordbrukare torde han vara ansluten till LRF, genom dessa kan han få hjälp av både revisorer och jurister. I detta fall låter det som att han borde söka råd hos de senare.

     

  • Mån 12 mar 2012 11:43 #19
    Bitelis skrev 2012-03-02 23:07:22 följande:
    Till att börja med skriver ni genomgående gård. Pratar vi en vanlig hästplågargård med ett ombyggt garage som byggts om till stall och hästhage i trädgården? Eller pratar vi en riktig gård med jordbruk?

    I så fall är vi inte i 12 kap JB (hyra) utan i arrendelagstiftningen.

    Det finns möjlighet att säga upp i båda fallen men det finns olika kriterier.

    Jag ser att det är ett tag sedan sista inlägg så uppdatera om ni vill ha fortsatt diskussion.

    Att prata med en revisor i frågan känns för övrigt inte särskilt konstruktivt.

    Är ägaren jordbrukare torde han vara ansluten till LRF, genom dessa kan han få hjälp av både revisorer och jurister. I detta fall låter det som att han borde söka råd hos de senare.

     
    Vi pratar gård! Dvs 5-10 hektar, stallbyggnad (ombyggd ladugård), boningshus och garage.

    Känns osm ägaren bara "låter det vara" och faktiskt inge bryr sig!
  • Biteli­s
    Visa endast
    Lör 24 mar 2012 20:37 #20

    Ok, jag är lite rostig på området men vi kan börja med att sortera upp det enligt två olika case:

    Eftersom nuvarande ägare inte verkar så pigg på att agera resonerar vi utifrån att ni köper och säger upp själva. Något som inte är riskfritt.

    1. Hyra

    2. Arrende

    1. Här är vi i jordabalkens 12 kap. Det som är problemet med vid uppsägning av hyresavtal är det så kallade besittningsskyddet. I normalfallet, dvs en hyreslägenhet från en proffshyresvärd, innebär detta alltså att efter att du har hyrt lägenheten så länge att besittningsskyddet inträder (vill minnas att det är nio månader) så räcker det inte med att säga upp hyresgästen och invänta att tre månader har gått. Kort sagt så gör besittningsrätten att hyresgästen måste missköta sig eller att nya förhållanden inträder, huset ska rivas, med stöd av dpl så ska huset bli kontor eller dylikt. I detta fall rör det sig om ett enskilt hus och jag förmodar att ni inte har fler hus/lgh som ni hyr ut. Detta innebär att ni kan säga upp hyresgästen och att denne inte kan åberopa besittningsskyddet eftersom ni har intresse av att själva nyttja det, JB 12:46 (har jag för mig). Eftersom du skrev att gården håller på att förfalla kan ni också försöka att säga upp pga vanvård, något som bryter hyresavtalet direkt. Något som är oerhört viktigt vid uppsägning är att följa formkraven. Läs på ordentligt.

    2. Vid arrende skulle det i detta fall kunna röra sig om ett gårdsarrende och då är vi i 9 kap JB, vissa regler återfinns dock i 8 kap. Gårdsarrende tror jag visserligen inte att det rör sig om eftersom det kräver verksamhet på gården och det låter som att stället är alldeles för litet för detta. Har arrendatorn inkomst från jordbruksverksamhet som är av betydelse? Annars är det en hyra. Alltså inte amatörbiodling eller uthyrning av en hästbox. Hursomhelst, grundregeln är håll koll på när avtalet går ut, säg upp enligt formkraven (läs på!) och hävda självinträde enligt JB 9:8. Även här kan ni köra på vanvård.

    Oavsett om det är alternativ 1 eller 2 så är det en tuff puck om det går till process och kan framförallt ta lång tid. En tid som hyresgäst/arrendator i regel har rätt att bo kvar. Personen i fråga kan också helt enkelt vägra att göra någonting. Dvs inte gå till tings för att bestrida uppsägning utan bara vägra att flytta. I ett sådant scenario får man ta hjälp av kronofogden.

    Så här skulle jag resonera, är stället så bra att det är värt ett stort engagemang och en utdragen process? Kontakta ett proffs på området, Villaägarna, Fastighetsägarna, LRF Konsult eller helt enkelt någon advokat/jurist som är inriktade på  hyres- och arrenderätt. Här är det verkligen viktigt att det är någon som jobbar just med den här typen av frågor som konsulteras. Går på några tusen för en frågestund men det är verkligen värt det i dessa sammanhang. Be att få en kopia på avtalet, skaffa ett fastighetsregisterutdrag, karta över stället och så mycket info ni kan inför ett sådant möte.

    Ett annat alternativ, som ni kanske har prövat, är att helt enkelt prata med nuvarande hyresgäst. Efter ok från fastighetsägaren för att undvika osämja såklart. Förklara att ni tänker köpa fastigheten och att ni i så fall har för avsikt att bosätta er där. Ibland kan det vara så att förutsättningarna inte är sådana som man utgår ifrån. Det kan tex vara så att det finns flyttplaner och att ni i så fall kan vara behjälpliga med att leta reda på ett nytt ställe. Det kan vara ändrade familjeförhållanden på gång mm. 

    För det fall att ni överväger att köpa med hyresgäst/arrendator kvar i huset bör ni som sagt vara inställda på en process som kan dra ut på tiden och ha ett annat boende som inte är begränsat i tid. Vid förhandling om priset på fgh så bör ni också komma fram till två olika prisnivåer med fghägaren. Ett med och ett utan hyresgäst/arrendator.

    Vet inte om jag tillförde något nytt men jag kan verkligen uppmana er att läsa på. Dels är jordabalken en av de lagtexter som är skrivna för att gemene man ska kunna läsa lagtexten. Dels finns det väldigt mycket litteratur på området, antingen på bibliotek eller som facklitteratur. Anders Victorin har skrivit en hel del bra på området. 

    Uppdatera gärna med hur ni agerar.

    Lycka till