Vad görs vid besiktning??

Det är helt normalt förfarande nu för tiden att man skriver alla papper först och SEN görs besiktningen. Och då är det inte bara att hoppa av för att man vill det, mäklarna är inte särskilt sugna på att skriva in friskrivningsklausuler som ger köparen rätt att hoppa av hur som helst. Utan du har ju faktiskt köpt huset!

Vi har precis köpt hus och hade 2v på oss att besikta. De fel som hittades noterades och sen gick besiktningsmannen igenom säljarnas besiktningsprotokoll och sitt eget med alla närvarande. Ett par småfel upptäcktes vid vår besiktning men inget som ger rätt till prisavdrag eller som säljarna måste åtgärda utan det var sånt som är att vänta pga husets ålder osv. Hade besiktningsmannen hittat något allvarligare fel så hade man i första hand diskuterat ett avdrag på köpeskillingen alternativt att säljarna fått på sig att åtgärda felet, inte att bryta upp affären helt.

Besiktningsmannen som ni tar dit gör en undersökning av huset som tar 2-4h ungefär. Han går igenom allt som går att se, öppnar luckor till avlopp, kollar vind mm samt att han kan mäta fukt med instrument som man håller mot ytor i kök och våtrum. Däremot kan han inte göra några grundligare undersökningar som att tex. borra i badrumsgolv för att se om det är fukt därunder, för då gör han ju direkt åverkan på ytskikten. Däremot om besiktningsmannen hittar något som det KAN vara fel på bör man som köpare hitta en expert på det och ta dit honom för en ytterligare undersökning, för att fullgöra sin undersökningsplikt.

men el och avlopp då? Som i ett gammalt hus kan se ut hur som helst. DÅ blir det två besiktningar till?

Och jo,mäklaren menade på att det var öppet köp, vi behöver inte ens ange varför vi inte vill köpa efter besiktningen. Det är upp till oss vad vi tål eller inte. Det tycker jag är rätt för man köper ju hus under förutsättning att... Vissa tål kanske att man får göra lite själv o tycker det är värt. Men tycker man inte det ska man ju ha rätt till att sätta stopp direkt. Annars skulle man ju göra besiktningen innan, jag skulle aldrig köpa ett hus obesiktat eller sitta och dra ner på priset som mina kompisar som skulle fixa hela källarplanet för 400 000kr. Där hade jag dragit mig ur affären.

El och avlopp är ju "omöjligt" att besiktiga. Elen är ju dragen i väggarna men visst kan man öppna en kopplingsdosa och kolla, men den säger ju inte så värst mycket, VVS är samma sak, ett nedgrävt rör går ju inte heller att besiktiga, men utgår från åldern när det är dags att byta (sa vår bes.man). Vi bytte all el (sambon elektriker) samt att VVS var utdömt då det var alldeles förstört i golvbrunnar vilket enkelt gick att se. Då var det dessutom 48 år gammalt, dags att byta.
Då vårt hus var ett dödsbo valde säljaren att köpa en dolda-felförsäkring åt oss, kostade 5000kr. Det kan man göra om man friskriver från dolda fel.

Sedan är det ju så att besiktningsmannen inte är "utbildad" på att kolla el, skorstenar osv.. däremot brukar många av dem kanske kommentera saker som de ser under besiktningen. De ser ju ändå en del.. sedan tycker jag det är bra om man som köpare kan vara med vid besiktningstillfället då det ofta är lättare att se ev. problem för vad de är och kan ställa följdfrågor direkt till besiktningsmannen. Vissa saker kanske låter värre än vad de är samt vice versa om man "bara" sitter med ett protokoll i handen. Om ngt dyker upp vid en besiktning som behöver undersökas vidare så borde ni ju rimligtvis kunna förhandka fram ett tillägg till kontraktet med en förlängning av hävningstiden så att ni hinner fullgöra er undersökningsplikt. Om inte - ja då får ni ju häva köpet men det borde ju inte säljaren vara intresserad av.

Vad gäller friskrivning i ett äldre hus så är det inget konstigt. Det är då eller om säljaren/na är äldre som det är mest motiverat.. men vad gäller en friskrivning i ett gammalt hus (nu vet jag ju inte hur gammalt detta är) så har egentligen en friskrivning mindre effekt.. det är mer en försäkran för säljaren men i verkligheten finns det oftast inte många fel som kan åberopas som dolda då man som köpare får räkna med det "mesta" med hänsyn till husets ålder. Man bygger inte på samma sätt längre varför man får acceptera att byggnadsstandarden är en annan osv.. därför är det ännu viktigare för er del - inte p g a friskrivningen utan pga huset ålder - att huset blir besiktigat och att ni undersöker de bitar som ni känner är väsentliga.

Jag är rätt så övertygad om att mäklaren kan skriva ut eller har en infoblad där ni kan få läsa lite mer om vad en friskrivning är och hur det fungerar.. (annars får jag se vad jag kan hitta fram till dig) orkar inte formulera mig själv.. blir bara så rörigt såhär dags

Fast jag har hört massa historier tex en som vid besiktningen fick frågan om de ville att hans kulle kolla lite under golvet, de kollade och där var så blött att hela bottenvåningen var tvunget att bytas ut. Det var ingen fördjupad besiktning, han var väl bara snäll då.

En fick veta att "det här badrummet ä direkt livsfarligt", att elen till golvvärmen var fel på nåt vis. Hur kunde man se det? En annan fick i efterhand fel på rören och när rörmokaren kommer ut säger han att allt borde bytas ut och att man får själv se till att besikta såna saker, det gör inte vanlig besiktningsman. Så då borde man alltså kunna kolla det på nåt vis.

Jag pratade med mäklaren om friskrivningen som menade att det beror på att huset är så gammalt och att de alltid gör så. Det var liksom inget snack.  

Men wero 73 - den där försäkringen lät ju intressant, var det som en "kompensation" till er eller? Kan man inte köpa en sån själv om säljaren vägrar?

Vid 400 000kr hade jag också dragit mig ur affären! Det jag menade var mer att småfel på låt säga 25 000kr handlar det i första hand inte om att bryta upp kontraktet utan att lösa problemet.

En "vanlig" besiktningsman har inte kunskap att bedöma el/vvs osv ingående utan han gör mestadels en okulär besiktning. Tittar på det som går att titta på. Om han däremot hittar en svag punkt och det finns i protokollet så har man som köpare på sig att gå vidare med detta, och då som någon föreslog kan man oftast få mer tid på sig. Har du i protokollet att elen i badrummet kan vara felaktigt dragen och att det utgör en risk, och sen INTE tar dit en kunnig fackman, så kan du aldrig hävda dolt fel för det står ju faktiskt i protokollet. Så det är väl i det läget man går vidare och tar dit ytterligare besiktningsmän som har specialkunskaper.

Grundtanken med besiktning borde ju vara att man köper huset, man vill ha huset, men man vill veta vad man köper. Vi hoppades innerligt att det inte skulle vara några stora fel på huset vi köpte eftersom vi gillar det och hemskt gärna vill bo där

Jag vet inte hur den där dolda-fel försäkringen fungerar, vi behövde aldrig nyttja den. Antar att ev. dolda fel som inte berörs av ålder  vilket det mesta gjorde (VVS uttjänt  pga ålder, kan  ju inte gå som dolda fel t.ex.) inte skulle kunna belasta dödsboet i efterhand, men vilka typer av fel det skulle vara kan jag inte komma på? Jag misstänker att köparen kan teckna en sån men vill dom inte kanske man kan be dom teckna den och man själv betala?

Tack för era svar. Ja jag håller med, man vill ju ha huset och därför besiktar man så man vet vad som bör åtgärdas. Men det känns tryggt att kunna dra sig ur om man tycker det blir för mkt fel. Jag ska kolla upp det där med dolda fel försäkring.

Vi använde oss av anticimex och de har olika "nivåer" på sina besiktningar. Vi valde nivå 2, lite dyrare, men där ingick provborrningar. Han drog fram spisen och borrade ett hål i spånskivan för att kunna göra en fuktmätning av syllen. I vårt fall visade mätningarna  på fukt i syllen och hela syllen byttes ut + att det lades en ventilerad platonmatta innan köpet gick igenom. Om vi inte hade valt besiktningsnivån med provborrningar hade vi aldrig fått reda på problemet. Jag vet inte om det hade kunnat gå som ett dolt fel eftersom det gick att undersöka?

Jag tror att det är extra viktigt att provborra när det gäller konstruktionen "platta på mark"- ofta i hus från 60-70-talet. Platta på mark är ju en riskkonstruktion, jag har läst (vet ej sanningshalten i påståendet) att så många som 9 av 10 hus från denna tidsperiod  (med det byggsättet alltså) har fuktproblematik.

Ja, en  besiktning kan verka vara dyr  men det är ju en billig "försäkring" så man slipper dyra överraskningar senare (förhoppningsvis).

Man ska tänka på att allt som poängterats i ett protokoll av besiktningsmannen är inte dolda fel. Han behöver inte ha gjort en vidare undersökning.. som t ex Shea 1skrev; hade de valt nivå 1 istället där det inte ingår fuktmätning av syllen så hade besiktningsmannen sannolikt ändå påtalat riskkonstruktionen samt att det sannolikt är tryckta syllar och vad som kan hända om de bli fuktiga... med andra ord inte ett dolt fel.

TS som svar på inlägg 5 - om man är med vid besiktningstillfället så gör är det lättare att de gör lite "extra". Det brukar ju stå i deras kontrakt att besiktningen inte omfattar garage o dyl men vid de flesta jag har varit med på så tittar de ändå på dem och visar ev saker för köparen. Sedan kansek det inte står med i protokollet. Får man veta ngt som man själv anser allvarligt - ja då har man ju ett par möjligheter..

1 - häva köpet
2 - förhandla om priset
3 - be om tid för att undersöka vidare då behövs alltså ett tilläggskontrakt där köpare och säljare är överens om att hävningstiden ska förlängas.

Se till att besiktningsparagrafen/hävningen inte har några villkor utan man ska ha rätt att häva om det framkommer några fel som man som köpare bedömmer för allvarliga!! OBS alltså inte att kostnaden för problemet ska uppgå till xx kr för att man ska ha rätt att häva (det sistnämnda kan leda till att mäklaren varnas)

Besiktningsmannen tittar på byggnaden inte på t ex el, skorsten, vvs, hushållsmaskiner

Hur går det förresten?? Budgivning??

menar SÄLJAREN såklart...