• Grappa

    Nån som kan skatter ang bostadsförsäljning?

    Jag ska deklarera för 2012, lite försent och behöver lite hjälp att förstå uppskov och sånt.

    Jag sålde 2008 en lägenhet med vinst och fick uppskov med att skatta på vinsten. Vinsten var ca 1,3 miljoner och jag fick uppskov med att betala skatten på 230 000.

    Jag köpte en ny lägenhet som jag sålde 2012, också med vinst. Den kostade 1,8 i inköp, såldes för 2,3. Jag har kostnader för renovering och mäklararvode på 360 000.

    Jag ämnar köpa ny lägenhet under 2013 och undrar nu, hur mycket måste jag skatta bort, och hur stort uppskov kan jag få?

    Tack på förhand

  • Svar på tråden Nån som kan skatter ang bostadsförsäljning?
  • jannej

    Renovering brukar inte ge avdrag  om det inte är ombyggnad.Målning och tapetsering  är bara normalt underhåll


    Avdragsgilla förbättringsutgifter på en bostad består av utgifter för ny-, till-, eller ombyggnad och övriga grundförbättringar, men också av utgifter för förbättrande reparationer och underhåll: 


    Nybyggnad: Innebär nyuppförande av byggnad. Tillbyggnad: Innebär utökning av en byggnads volym, till exempel om du gräver ut en källare eller bygger ett inglasat uterum. Ombyggnad: Ändring av byggnadens konstruktion, planlösning eller funktion till exempel om du flyttar badrummet till ett tidigare sovrum eller ändrar en vind till bostad. Övriga grundförbättringar: Hit räknas utgifter för tillföra bostaden något som inte funnits tidigare, exempelvis installation av diskmaskin eller braskamin.

      
    Även vid utbyte av fastighetsdelar kan i vissa fall avdragsgilla grundförbättringar uppkomma. Förbättringen kan anses motsvara den fördyring som uppstår genom att du väljer en väsentligt bättre och dyrare byggnadsdel än tidigare.


    Exempel: Det skulle kosta 100 000 kronor att byta träfasaden på din villa. Du murar i stället en fasad av tegel för 170 000 kronor. Till grundförbättring räknas då 70 000 kronor och till reparation 100 000 kronor. Reparationen kan i vissa fall vara förbättrande (se nedan).


    En standardförbättring är normalt inte en grundförbättring. Detta gäller till exempel standardförbättring av vitvaror eller värmepannor som beror på den tekniska utvecklingen.


    Exempel: Du byter ut ett kök av 70-tals standard till dagens standard. Detta innebär normalt inte en grundförbättring. Däremot kan detta vara en grundförbättring om du till exempel utökar antalet skåp eller köksmaskiner. Disponerar du om köket väsentligt kan dina utgifter, helt eller delvis, anses som utgifter för ombyggnad (se ovan).


    Förbättrande reparationer och underhåll: En utgift för reparation eller underhåll är avdragsgill till den del utgiften medfört att bostaden är i bättre skick vid försäljningen än vid köpet. Förbättrande är inte detsamma som prishöjande. Du måste ha haft utgiften under försäljningsåret eller något av de fem föregående åren. Rena reparationer och underhåll syftar till att återställa eller bibehålla bostaden i samma skick som den hade när den förvärvades eller ny-, till-, eller ombyggdes. Sådana arbeten avser byggnadsdelar och detaljer som normalt behöver bytas eller lagas en eller flera gånger under en byggnads livslängd. Exempel på detta är in- och utvändig ommålning, utbyte av takpannor, vitvaror, värmepanna, golv och väggmaterial. Utgifter för reparationer och underhåll som endast återställer bostadens skick, och inte gör att den är i bättre skick vid försäljningen än vid köpet är därför inte avdragsgilla. Du ska kunna styrka utgiften

    Du ska normalt kunna styrka att du haft utgifterna med fakturor eller motsvarande handlingar. Det räcker alltså inte enbart med att visa att arbetet är utfört på fastigheten eller i bostadsrätten.


    I ett par domar från 2002 uppskattade Regeringsrätten förbättringsutgifterna till ett skäligt belopp trots att kvitton och fakturor saknades. Regeringsrätten ansåg i dessa fall att det fanns en godtagbar utredning om förbättringsarbetenas omfattning.

  • Grappa

    Med tanke på att jag renoverat för 360k så är det väl ganska uppenbart att jag kommer få göra avdrag. Frågan är hur mycket.

  • Vince

    Avdrag och uppskov är två skilda saker, men det visste du säkert. Avdrag får du göra med renoveringskostnaderna förutsatt det som jannej skrev. Viktigt att komma ihåg är att det måste handla om en förbättring jämfört med hur det var när du köpte lägenhet (och då objektivt sätt). Är köksbänken som ny när du köper huset, men byter köksbänk för 15 000 till en i en färg som du gillar bättre så får inte du göra något avdrag för den kostnaden. Den höjde nämligen inte standarden på huset. Var köksbänken sliten är det däremot en standardhöjning.

    Men för att svara på din ursprungsfråga, nämligen om uppskovet på skatten, så är svaret att det beror på...
    Beror på vad?
    Jo, vad din nästa bostad kostar. Är det hus du flyttar till dyrare än vad du fick för den du sålde kan du få fullt uppskov på skatten på vinsten upp till 1 450 000 (alltså inte upp till 1,45 miljon i skatt). Är den bostad du köper billigare än den du säljer kan du inte få lika stort uppskov utan måste räkna ner det från just takbeloppet på 1 450 000.
    MEN du har även gamla uppskov som du haft med dig och det påverkar också hur mycket mer uppskov du kan få. Dessutom beror det också på om du uppfyller kraven med att ha bott där i minst ett år och flyttar in inom ett år.
    Skatteverket har rätt så lättförståeliga texter om detta. Exempelvis den här:
    www.skatteverket.se/privat/svarpavanligafragor/forsaljningavbostadochuppskovmedvinst/uppskovmedvinst/vilkaforutsattningargallerforattjagskakunnagoraavdragforuppskovsbeloppfranvinstennarjagsaljerminprivatbostadsfastighetellerprivatbostadsratt.5.50a6b4831275a0376d380001945.html

    Dessutom kan du alltid fråga skatteverket. De är ju faktiskt experter på detta.

  • jannej

    Tapetsera , måla ,slipa eller byta golv ger inga avdrag

  • Grappa
    Vince skrev 2013-09-05 22:28:16 följande:
    Avdrag och uppskov är två skilda saker, men det visste du säkert. Avdrag får du göra med renoveringskostnaderna förutsatt det som jannej skrev. Viktigt att komma ihåg är att det måste handla om en förbättring jämfört med hur det var när du köpte lägenhet (och då objektivt sätt). Är köksbänken som ny när du köper huset, men byter köksbänk för 15 000 till en i en färg som du gillar bättre så får inte du göra något avdrag för den kostnaden. Den höjde nämligen inte standarden på huset. Var köksbänken sliten är det däremot en standardhöjning.

    Men för att svara på din ursprungsfråga, nämligen om uppskovet på skatten, så är svaret att det beror på...
    Beror på vad?
    Jo, vad din nästa bostad kostar. Är det hus du flyttar till dyrare än vad du fick för den du sålde kan du få fullt uppskov på skatten på vinsten upp till 1 450 000 (alltså inte upp till 1,45 miljon i skatt). Är den bostad du köper billigare än den du säljer kan du inte få lika stort uppskov utan måste räkna ner det från just takbeloppet på 1 450 000.
    MEN du har även gamla uppskov som du haft med dig och det påverkar också hur mycket mer uppskov du kan få. Dessutom beror det också på om du uppfyller kraven med att ha bott där i minst ett år och flyttar in inom ett år.
    Skatteverket har rätt så lättförståeliga texter om detta. Exempelvis den här:
    www.skatteverket.se/privat/svarpavanligafrago...

    Dessutom kan du alltid fråga skatteverket. De är ju faktiskt experter på detta.
    Tack för länken! Frågan är om jag får ta med det första uppskovet eller bara det senaste.
  • Grappa
    jannej skrev 2013-09-05 22:32:18 följande:
    Tapetsera , måla ,slipa eller byta golv ger inga avdrag
    Ja du Janne. Om man köper en lägenhet för 1,8 mille och sen använder mer än 300 000 till renoveringar så torde det stå uppenbart för vem som helst att det inte kan vara fråga om bara lite tapetsering eller slipa golv.
  • jannej
    Grappa skrev 2013-09-06 19:50:24 följande:
    Ja du Janne. Om man köper en lägenhet för 1,8 mille och sen använder mer än 300 000 till renoveringar så torde det stå uppenbart för vem som helst att det inte kan vara fråga om bara lite tapetsering eller slipa golv.
    I princip måste du tillföra lägenheten något nytt for att f göra avdrag . att byta ytskikt på väggar , golv och tak ger inga avdrag.
  • Grappa
    jannej skrev 2013-09-06 21:28:55 följande:
    I princip måste du tillföra lägenheten något nytt for att f göra avdrag . att byta ytskikt på väggar , golv och tak ger inga avdrag.
    Jag förstår det. Du verkar dock inte förstå, men tack ändå. Hejhej.
  • jannej
    Grappa skrev 2013-09-06 21:42:06 följande:
    Jag förstår det. Du verkar dock inte förstå, men tack ändå. Hejhej.
    Efter att ett helt liv jobbat med att besikta lägenheter och villor har jag fått lite insikt i ämnet.
  • En Åsa

    Jag är inte 100 men så här tror jag:

    Vinstskatten du skjutit upp från förra lägenheten måste du betala igen nu. Vinsten på nya försäljningen blir 500 000, minus det du får dra av blir det 140 000 kvar. Skatten på det är 30 800 och det får du inte skjuta upp då vinstskatten måste vara över 50 000 för att få skjutas upp.

  • Grappa
    En Åsa skrev 2013-09-20 18:15:15 följande:
    Jag är inte 100 men så här tror jag:

    Vinstskatten du skjutit upp från förra lägenheten måste du betala igen nu. Vinsten på nya försäljningen blir 500 000, minus det du får dra av blir det 140 000 kvar. Skatten på det är 30 800 och det får du inte skjuta upp då vinstskatten måste vara över 50 000 för att få skjutas upp.
    Nej det trodde jag också, men jag fick fortsätta skjuta upp allt tills 1,4 miljoner eller om det var 1,5.
Svar på tråden Nån som kan skatter ang bostadsförsäljning?