Tips vid första lägenhetsköp önskas

Har en släkting som har försökt sälja sin etta i Stockholmsområdet i över ett år nu, jättefin och nära en pendeltågsstation.

Det verkar finnas fler lägenheter på marknaden än folk som söker lägenhet så faktiskt ett jättebra läge att köpa. 

Det är lite svårt att sätta perspektiv i närheten av er vill kan vara vart dom helst.

Vad är er budget?

Först så bör man förstå (!) att priserna toppade i början av 2022 (efter en lång tid av uppgång), för att därefter gå nedåt till slutet av 2022.

Vilket gjorde att utbud och efterfrågan inte kunde mötas, utan ledde till lägre priser och ett större utbud. 

Ser man till lägenheter så "straffades" mindre lägenheter (1:or, 30/40kvm) hårdare än större lägenheter. 

Sen har priserna gått mer sidledes, men något uppåt. Och förutspås fortsätta gå "sidledes". 

Vidare så skall man komma ihåg att för många (speciellt yngre) så är tidshorisonten för en mindre lägenhet oftast kortare (typ studietiden 3-4år på Uni) jmf med ett par, eller familj som söker ett större boende... 

Backar man bandet ytterligare (när vi hade väldigt låga bo-räntor, och "nollränta"). Då var det säkerligen fler unga människor som var intressenter av små 1:or, inte sällan backade av föräldrar som kanske hade kapital, eller kunde "skapa kapital" (låna upp på befintligt boende).

Idag så ser bilden lite annorlunda ut. Sen handlar det som alltid om läge, läge, läge... samt utbud och efterfrågan...

Men, generellt, idag så säljs inte "bostäder" lika fort, lika snabbt som för X antal år sedan. 

Så ni kan nog inte kallt räkna med att kunna "sälja den snabbt" om situationen ändras... Samt gör "hemläxan", kolla upp dessa två lägenheter, när såldes de senast? till vilket pris? hur ser prisnivåerna ut i dessa områden? Kolla upp föreningarna? etc bla bla

Frågan var väl varför det är så få på visningarna. Svaret är att folk kan välja och vraka just nu. Därför sitter folk med lägenheter som inte ens kan säljas. 

Bra läge att erbjuda ett lägre pris och se vad det ger för resultat. 

Tänkte väl att månadskostnaden för dottern skulle landa på max runt 6-7000 kr och att vi drar in en kontantinsats på ca 750 tkr. 

Ha som vana att kolla på slutpriser i området du är intresserad av på www.booli.se/ så får du en uppfattning om vad lägenheterna brukar kosta i det aktuella området. 

Kolla även upp bostadsrättsföreningen och deras ekonomi samt om de har renoverat husen regelbundet och bytt stammar m.m. Är inte kul om de börjar med stambyte, byte av fönster o.s.v. direkt efter man flyttar in. Eller om de är högt belånade och behöver renovera med påföljd att de måste höja avgiften kraftigt för att ha råd med renoveringen o.s.v. 

Ja, det är ju just det där att man inte själv vill bli fast med en lägenhet som man vill bli av med. Den nybyggda lägenheten hade så usel planlösning (fyrkantigt rum) så den går bort direkt trots att den låg nära vår villa. Den andra från 60-talet hade jättetrevlig planlösning och var stambytt. Den köptes för ett par år sedan för samma pris som dom vill sälja för idag. Ska så klart fortsätta leta för att se om vi hittar nåt mer guldkorn. 

Och priset på lägenheten? Ska 750 tkr vara 15%? 

Tänkte ni betala mer än kontantinsatsen?

Ja, man tror ju allmänt att priserna ska gå upp nu när man ska få låna en större andel av priset på bostaden. Jättekonstig politik förresten, de flesta remissinstanserna för förslaget varnade för stigande priser.

Dessutom är det ettorna som har haft sämst prisutveckling bland lägenheter generellt under senare år, om jag minna rätt. 

Så det kan vara rätt tid att slå till och köpa. Men problemet med bostäder är att man aldrig vet vad som händer med ekonomin. Det är alltid en chansning. 

Sedan behöver man titta på hur mycket lån själva bostadsrättsföreningen har per kvadratmeter lägenhetsyta. Alltså inte de lån som ni eventuellt tar. 

Om det är väldigt höga lån föreningen har, så kan man förvänta sig tydligt högre månadsavgifter om räntorna går upp. Det blir en slags hävstångseffekt. Föreningens räntor är ju inte heller avdragsgilla för föreningen, som era egna eventuella bostadslåns räntor. 

Om det inte är rätt nybyggda hus så bör man även titta på hur mycket som föreningen sparar per kvadratmeter lägenhetsyta inför framtida renoveringar. Det ska helst ligga uppmot 300- 350 kr per kvadratmeter. Om det inte gör det kan man vänta sig betydande avgiftsökningar i samband med renovering av delar av eller hela huset.

Mäklaren berättar bara för er det som säljaren har sagt
Därför behöver man prata med någon i bostadsrättsföreningens styrelse för att fråga saker om planerade framtida reparationer och renoveringar. Och om det har varit några allvarliga skador i lägenheten, t.ex. från vatten. 

Mycket uppgifter kan man hitta i föreningens årsberättelser. Länkar till dem brukar mäklaren lägga ut i annonsen.

Sedan finns det en sajt där de rejtar ekonomin för olika bostadsrättsföreningar. Den heter något med Brf. De har då granskat siffrorna i årsberättelsen.

Nu letar jag en trea och inte en etta. Kommer att tvingas sälja huset och tittar på lgh. 
Att månadskostnaden skiljer något köper jag - från knappt 4 000 till nästan 6 000 men driftkostnaden per år/månad! En trea kan skilja från drygt 3 000 upp till 25 000 per år!!!! Ok att det skiljer något i vad som ingår men hur i hela h-e kan det vara sådan skillnad??

Det fetade. Det är lite det jag far efter... Om den köptes för "2mSEK", säg 2021/2022, då ska/kan, den inte säljas för "2mSEK" idag, givet att priserna på Brf (generellt, hela riket) gått ner med nästan "7%", sedan peaken mars/april 2022...

såvida de inte gjort någon större renovering (kök, badrum) som kan motivera att priset är det samma idag som för "ett par år sedan"...

Generellt, de som köpt säg 2020/2021  för X de kan inte per automatik räkna med att få till en försäljning till X... utan snarare -Y... men så tänker inte de flesta bostadsägare idag... för många har sett priserna generellt stiga under stora delar av -00-talet.

Men då får man också räkna med att sitta med sin bostad på hemnet.se en längre tid... Alternativt så får man vara beredd på att sänka sitt pris, eller godta ett lägre bud...

Det är därför somliga idag sitter med sin bostad (som ligger ute till försäljning) en längre tid. På vissa orter så är exempelvis små lägenheter nästintill osäljbara, t o m på orter där det finns högskola/universitet...

Tittar jag på min hemort, på hemnet.se exempelvis, så ser den allmänna bilden snarare ut att; för i princip alla utgångspriser hamnar tillslut att köpeskillingen på "minus X %". 

Där det tidigare oftare stod "+X%" för det var fler potentiella köpare, en hetare marknad, fler spekulanter, mer budgivningar som drev upp köpeskillingen (givetvis drivet av längre räntor, högkonjuktur etc)...

Vidare är tipsen som du fått. Läs årsredovisningar, fråga om underhåll (stambyte, fönster, etc). Eventuella större investeringar (nya ytterdörrar, solceller) - saker som kan påverka månadsavgiften till Brf:en. 

Nybyggnation. Var väldigt uppmärksam på lånebilden. Många nybyggda Brf byggdes på att räntan var låg (lägre än idag), vilket för somliga Brf:er kan medföra rejäla avgiftshöjningar ... Så, lånebild, löptider, räntor.

Mycket att tänka på... 

Jag såg föreningens siffror från 2024 år sedan där sparandet per kvm uppgick till 272 kr/kvm. Lägenheten ligger i en mycket liten förening med endast 10 bostadsrätter. Tror alla lägenheterna är 1:or och 2:or. Är det nackdelar med så liten förening?

Huset är från 60-talet, men bostadsrättsföreningen är bara 20 år gammal så antagligen fick folk köpa loss sina lägenheter då. Soliditeten är 52% och har varit densamma 2021-2024. Likviditeten var 2024 450%. Såg att man kan köpa info om bostadsrättsgöreningens betyg. Blir det skarpt läge köper jag definitivt en sån.

Såg att boolis egen värdering ligger, precis som du nämner, under utgångspriset. Närmare 10% lägre än utgångspriset. Sen är lägenheten benämnd som premium men det tycker jag alla är nuförtiden och köket är original (inte vitvaror) men luckor och stommar så vill man ha det i bra skick krävs en del jobb.
Mäklaren var noga med att nämna, utan att jag frågat, att säljaren som uppenbarligen flyttat ut, inte var beredd att gå ner i pris men det kan ju vara taktik så klart.

Min dotter har nyligen jagat en liten 2:a i Stockholmsområdet och vi blev förvånade över att det inte blev några budgivningar och att säljarna därför valde att inte sälja alls eftersom de inte var intresserade av att sälja till utgångspriset. Vet inte hur länge de har tänkt vänta på bättre tider? 

Nackdelen med en liten förening är att banken kan vara tveksam till att låna pengar till bostadsrättsföreningen när en större renovering behöver göras.

Då får de som bor där ta personliga lån till sin andel av renoveringen. Problem uppstår då om banken inte tycker att de vill ställa upp med lån till en enskild bostadsrättsinnehavare, för att den personen har för dålig ekonomi eller är pensionär. 

I en förening med mest smålägenheter kan omsättningen på de boende vara hög och har man otur så är det många festande unga som bor där (om man själv vill sova på helgnätterna).

Ja, om ni blir riktigt intresserade av en lägenhet så köp en ekonomisk analys av Allabrf.se. De har gått igenom årsredovisningen.
Men ring alltid till styrelsen i bostadsrättsföreningen också.