Köpa hus, hjälp mig tyda besiktningsprotokollet!

Ta kontakt med besiktningsmannen och fråga.

1) vanligt, nog ingen fara. Sätt in enkel ventilation i alla rum, ganska billigt fixat.

2) inga större problem, byt ut de brädor som är skadade

3) svårt att uttala sig om, men kan inte vara så farligt

4) inte säker, prata med besikningsmannen. Siffrorna ser ju bra ut. Det kan vara en standardformulering, men undersök mer.

5) helt ok, vanligt

6) fråga om rörgenomföringarna bara följer de gamla reglerna. I så fall helt ok.

7) helt ok.

Ang el: kontakta elektriker och fråga hur akut det är att fixa samt hur mycket det kostar.

Tak: samma som ovan, ta reda på när det behöver göras och vad det kostar.

Nr 1) Håller med om ovanstående, åtgärda enl protokollet, behöver inte vara jättedyrt.
Nr 2) Byt brädorna, kan vara mycket gamla helt enkelt.
Nr 3) Svårt att säga eftersom vi inte vet hur stor del av vinden som är obesiktigad. Fråga. Har du otur så är det ju fuktskadat i taket precis där de inte kollat.
Nr 4) Kan vara bra att veta att om det finns risk för fuktskador så måste underlaget åtgärdas, vanligen genom att man lägger in grus under huset om det inte redan fanns. Finns ju risk att man kan behöva ha fläkt/avfuktare under huset om det redan idag är grusat ordentligt. Fråga hur det ser ut på marken under huset idag.
Nr 5) Se till att inte skvätta ner fönstret alltför mkt men är ganska vanligt.
Nr 6) Också ganska vanligt men ibland enda lösningen i badrum så det behöver inte vara någon fara.

Att elen inte är bytt sedan byggnation är inga problem, så gammalt är inte huset. Om taket inte är omlagt sedan 1962 så är det hög tid att detta görs (om det inte är lertegel, då kan det hålla ett bra tag till) och det kostar en slant. 

Min far är elektriker och jag bor i ett hus från 1959, det är bara för att vi har byggt om som vi har haft anledning att dra ny elkablar. På många ställen är det fortfarande gamla ojordade ledningar och det är inget problem i sig. Finns ju mycket äldre hus än så som har originalledningar :) 

Tack för svar! Det blev så impulsivt nu när vi såg att ett hus som passar oss dykt upp i ett bra område. Det växer inte på träd direkt!

Man hinner ju inte ta dit några egna besiktningsmän heller utan får höra sig för med folk som kan detta lite bättre.

Vi har lagt bud men ska diskutera lite under kvällen. I värsta fall drar vi oss ur, men frågan är ju om det är nödvändigt. Svårt detta!

Inte tid? Man skriver papper med en klausul att framkommer det nya grejer så hävs köpet när ni tar dit er egen besiktningsman efter kontraktsskrivningen.

Jag skulle aldrig köpa ett hus utan att ha tagit dit en egen besiktningsman. Det borde det finnas tid till innan kontrakt skrivs.

Aha , visste inte om det där med klausul. Trodde man var tvungen att göra sådant innan budgivning. Som sagt, första gången vi köper hus ;)

Nej. Ni gör det i lugn och ro efter kontraktsskrivningen. Vara bara noga med att klausulen är med. De brukar vara standard att en sådan klausul är med.

Nix, ni skriver köpekontrakt med besiktningsklausul. Det är så man brukar göra. Är ju inte många som vill hosta upp 10 000 på en besiktning innan budgivning. Kan bli många besiktningar då. :) 

1. Problemet kan bli värre om det inte åtgärdas. Förbättra ventilationen. Hittar ingen info om typ av ventilationssystem  i huset. Låter som att det är en kallvind, var då försiktig med att täta för mycket i vindbjälklaget då det kan sänka temperaturen på vinden ytterligare vilket kan skapa kondens och fukt. 

2. Vad är det för bakomliggande skador? Viktigt med bra fasad, annars finns risk att det kan komma in fukt i väggarna. Finns fuktspärr i väggarna? 

3. Ni har fortfarande undersökningsplikt.

4. Krypgrund anses vara en riskkonstruktion. Installera fläkt om det kommer in fukt.

5. Inget vidare trevligt, men verkar ej vara akut om det inte redan finns fuktskador. 

6. Riskkonstruktion. Tätskiktet är penetrerat. Kan bli fukt i golvet. Inte akut men inget roligt om det skulle bli fuktskador. Dyrt att renovera badrum. 

7. Ingen anmärkning på fukt behöver inte betyda att det inte finns fukt. 

Den tekniska medellivslängden för tak och el från 60-talet har gått ut. Uppstår problem kan ni inte få ersättning från säljaren för felen.

Ett så pass gammalt hus har fel och brister. Det får man räkna med. Mycket behöver göras med huset, men allt är inte akut. Sådana fel som man borde kunna  räkna med i ett hus i det skicket och åldern kommer ni inte kunna åberopa som dolda fel. 

En professionell besiktningsman ger aldrig råd huruvida man bör göra ytterligare undersökning. Det är eget ansvar att gå vidare med t.ex. fuktundersökning om besiktningsmannen påpekar fuktindikation. 

Lite matnyttig information, lycka till med allt! :) 

Tycker det låter som ett helt normalt hus. Skulle inte oroa mej för att köpa det. Att det finns lite småsaker som man bör fixa får man räkna med i ett hus som har några år på nacken. Besiktningsmän gör alltid tillägget att det finns risk för fuktskador om huset har krypgrund, fönster i badrummet som "ert" hus har eller något annat där det kan finnas minsta lilla risk. Detta för att komma undan själva om det mot förmodan skulle bli problem. Att vinden är oåtkomlig för besiktning kan till och med vara en fördel om det skulle visa sej vara något. Skulle det vara fuktskadat och besiktningsmannen skrivit att det finns risk för det kan ni aldrig få ut någonting för det eftersom ni blivit upplysta om att det finns risk. Det som är viktigt att vara noga med vid husköp är att se till att förra husägaren skriftligen upplyser om alla fel som finns. Är man t ex orolig för just taket kan man ta med det som en extra punkt där förra husägaren försäkrar att dom inte känner till några brister med det. Skulle det sen visa sej att taket är så mögligt att det smulas sönder när ni sätter en spik i det så har ni skriftligt på att förra husägaren ljugit för er, för sånt ska man känna till om sitt hus. Andra viktiga saker att tänka på när man köper hus är dräneringen runt huset. Är den inte ok så kostar det några hundra tusen. Likaså avlopp. Byta kök och badrum är också dyra poster.

Nja. 

Att utrymmen är "oåtkomliga" behöver inte betyda att köparens undersökningsplikt mildras. Inte alls säkert att det är till fördel. 

Att taket skulle smula sönder bör säljaren känna till, ja. MEN köparens undersökningsplikt är mer långtgående än säljarens upplysningsplikt. 

Som köpare har man ett stort ansvar. 

Det jag menade var att det kunde vara en fördel med att besiktningsmannen inte kom åt att besiktiga vinden var att det inte står någonting i protokollet alls om det. Oftast brukar det annars alltid finnas tillägg om att det finns risk för mögel, fukt, eller annat och då är det svårt att få rätten på sin sida om det blir problem. Det fråntar inte en själv från att strunta i undersökningsplikten och naturligtvis måste Ts se till att få komma till området på vinden ordentligt. Men man får som privatperson inte borra hål i tak och väggar för att undersöka ( inte som besiktningsman heller det är därför dom alltid gör tillägget att med den konstruktionen finns det en risk för att x och y kan föreligga). Kontrollerar man själv så noga det går, gärna med hjälp av någon man känner och är kunnig inom branschen och har skriftligt från ägarna att dom inte känner till fel så har man ryggen fri om det blir rättslig process. Har varit med om det så jag vet. Att ha skriftligt från ägarna om de delar man är specifikt orolig för gör att man i efterhand slipper bevisa vad som sagts eller inte.

Att besiktningsmannen inte uttalat sig om det obesiktigade området betyder enbart att det inte är besiktigat. Varför det skulle vara en fördel förstår jag inte. 

Nej man får inte åsamka skada vid undersökningen, men även svåråtkomliga ställen kan innefattas av undersökningsplikten. 

Att "kontrollera så noga det går" behöver inte alltid vara tillräckligt, men det beror såklart på hur man definierar begreppet och övriga omständigheter. Men att påstå att "man har ryggen fri" skulle jag säga är falsk trygghet. Dock otroligt att säljaren skulle inleda en tvist ang. fel i fastigheten så på så sätt sitter köparen relativt säkert.

Däremot behöver köparen inte få rätt om de skulle åberopa dolda fel. Kan krävas mer än att man "kontrollerar så noga det går". Det jag anser mest väsentligt att ha i åtanke är att huset är gammalt med riskkonstruktioner och att köpare därför får räkna med att det finns fel och brister. 

Det som är skrivet ovan grundar sig på förutsättningar att inga vidare besiktningar görs och/eller att speciella klausuler skrivs. 

TS, hur går det för er? Är ni husägare än? :) 

Vi la bud en bra bit men var tvungna att ge oss till slut. Blev dyrare än vi tyckte var värt med tanke på dom saker som bör åtgärdas! Men tack för alla råd och tips. Har hittat ett hus till som vi ska titta på, så nu har vi lite mer kött på benen :)

Förstår er. Mycket jobb och pengar med äldre hus. Hoppas ni hittar det ni söker :)