Hjälp! Ränta och amortering vid bolån

Har du ett bundet lån? Vad var räntan när du tog lånet?

Och av ren nyfikenhet; hur kommer det sig att du äger just 27% av lägenheten?

Inget bundet lån. Båda delarna är på 3 månader/rörligt. Minns att jag fick erbjudande om 2.09 i ränta vilket motsvarade tjugo punkter ränterabatt enligt banktjänstemannen.

Jag fick ett lånelöfte om ett visst lånebelopp och var tvungen att lägga in så mycket i kontantinsats för att kunna vara med i budgivningen till slutet.

Varför delar man upp ett rörligt lån i flera delar?
Vem äger de övriga 73% av lägenheten?

Banken vill inte att folk amorterar eftersom de tjänar mindre pengar då.
Amortera så mycket du vill och byt bank om du inte är nöjd.

För att om jag vill binda det så behöver jag inte binda hela utan kan då bara binda ena delen om jag vill.

Jag är belånad till 73 % menar jag. 27 % är mitt eget kapital som jag lagt in i form av kontantinsats och resterande del är bolån.

Jag är nog ganska inställd på att jag ska kontakta banken och säga att jag vill börja amortera. Tänker dock att det kan vara bra att förhandla om räntan då samtidigt. Kanske även binda ena delen av lånet.

Banken äger de 73 % av lägenheten via sitt pantbrev

Med rörliga lån kan man göra som man vill. Det är inget problem att senare bryta ut en del och göra om till bundet. Om du fick betala dubbla uppläggningsavgifter för att det blev två rörliga lån så är du lurad.

Det är fel att säga att banken äger 73% av lägenheten pga lånen. Du äger 100%. Skulden har inget med äganderätten att göra. Du kan när som helst betala lånen och bli av med banken (fast det kan kosta lite extra om det är bundna lån). Så lätt blir man inte av med någon som äger 73% "på riktigt".

Nej, så är det inte.

Man har inte pantbrev på bostadsrätter. Pantbrev har dessutom inget med äganderätten att göra.

Om värdet på bostaden faller kraftigt och banken säger upp lånet finns det nog ingen annan heller som beviljar lån

Bolån – lånet som finansierar din bostad

Ett bolån är en typ av lån som används för att finansiera ett bostadsköp. Specifikt för ett bolån är att lånet tas med bostaden som säkerhet och är ofta till låg ränta jämfört med andra typer av lån. Att låna med sin bostad som säkerhet innebär att banken kan förvissa sig om att få tillbaka sina pengar genom att bostaden säljs. Säkerheten för banken är alltså nära förknippat med värdet på bostaden. Är bostaden belånad till 100% så bor du i princip i ”bankens hus”. Går värdet på bostaden ner 30 % förlorar banken 30 % av sina pengar i händelse av en försäljning.

För att hantera denna risk så delar banken in lånet i olika delar: bottenlån och topplån. Bottenlånet är den relativt riskfria delen av lånet och topplånet den delen med högre risk. Med införandet av bolånetaket har topplånet i princip försvunnit och ersatts av antingen en kontantinsats eller privatlån. Bolånet täcker numera bara högst 85 % av köpsumman, därutöver måste man alltså betala för egna pengar alternativt ta ett privatlån.

Hur stor del bolånet täcker (och hur stor handpenningen) är, är till mycket stor del beroende av personens privatekonomi samt nationalekonomin. Man är aldrig garanterad att få låna 85 %, det är ett maxtak. Osäkerhet på marknaden, bostadsköp i icke-attraktiva områden eller osäker privatekonomi kan vara orsaker till lägre belåningsgrad.

 

Exempel på hur ett eventuellt prisfall påverkar

Låt oss ta ett exempel: Du har en bostad som är värd 1 000 000 kr och banken har beviljat ett bottenlån till 85 % och ett privatlån på 10 %. Din totala belåning blir då 95 % (de sista 5 procenten , 50 000 kr, måste du bidra med själv). Låt oss sedan tänka oss in i försäljningen av bostaden vid olika situationer av prisfall.

Om priset sjunkit med 5 % till 950 000 kr när du säljer lägenheten och du betalar lånet så får banken tillbaka sina 950 000 kr men du förlorar dina 50 000 kr.

Om priset sjunker med 10 % till 900 000 kr när du säljer lägenheten får banken 900 000 kr. Du förlorar dina 50 000 kr och står kvar med 50 000 kr i lån. Detta lån är då helt utan säkerhet och banken riskerar att du aldrig har råd att betala tillbaka detta.

Om priset sjunkit med 20 % till 800 000 kr när du säljer lägenheten får banken 800 000 kr och står i stor risk att aldrig se sina 150 000 kr igen. Dina 50 000 kr är förstås också borta.

 

Din ekonomi och möjligheten att få låna

Banken tittar inte bara till lägenheten när de bedömer huruvida de kommer att låna ut pengar till Dig. Din privatekonomi och din ekonomiska historia är en del av bankernas riskbedömning och din personliga ekonomi kan både hjälpa och stjälpa möjligheten att få låna. Det är därför viktigt att du kan bevisa för banken att du har en stabil ekonomi och lön.

Alla banker är förstås olika och det finns olika banker som ser på denna risk olika. Har du tex betalningsanmärkningar kan det vara svårt att få låna hos de störra bankerna medan andra aktörer på marknaden, tex BlueStep , är mer tillåtande.

I själva verket är det en ganska liten risk banken utsätter sig för men OM risken utfaller blir påverkan otroligt stor då det oftast slår över hela bostadsmarknaden samtidigt. Den senaste tiden har dock bostadspriserna stigit stadigt framförallt när det gäller lägenheter i storstäderna men det är förstås inte en garanti för att det kommer att fortgå i all evighet.

På samma sätt som det går att pantsätta en fastighet vid lån av pengar kan en bostadsrättshavare pantsätta bostadsrätten som säkerhet för lån. Till vilket värde en bostadsrätt kan pantsättas är ofta svårbedömt eftersom det till stor del beror på bostadsrättsföreningens ekonomi. Vid en pantsättning av bostadsrätten är det inte lägenheten i sig som pantsätts, utan rätten att nyttja den. Det eftersom bostadsrättshavaren inte är ägare till lägenheten. Bostadsrätten kan i princip pantsättas flera gånger och hur högt som helst, vilket föreningen inte kan förhindra. Däremot skall föreningen underrättas om att pantsättning har skett och se till att det antecknas i lägenhetsförteckningen.

Innebörden av att en bostadsrätt pantsätts är att långivaren (exempelvis en bank) får företräde vid en eventuell utdelning vid en utmätning eller konkurs. Långivaren blir i dessa fall även panthavare. Panten är en så kallad prioriterad fordran, som ger långivaren/panthavaren en särskild förmånsrätt. Det innebär att när låntagaren har andra långivare har panthavaren företräde gentemot övriga långivare och panthavaren kan med säkerhet få ut en del av eller hela sin fordran ur bostadsrättens värde vid en tvångsförsäljning.

För att panten skall vara giltig måste bostadsrättsföreningen informeras om pantsättningen. Föreningen behöver inte i sin tur besvara pantsättarens meddelande för att den skall vara godkänd. Vanligtvis skickar långivaren, exempelvis en bank, till bostadsrättsföreningen en blankett där pantsättningen framgår. Blanketten skall undertecknas av föreningens firmatecknare och återsändas till banken. Föreningen har även en skyldighet att informera för det fall bostadsrätten redan är pantsatt och i så fall till vem.